Sektorns ökenvandring – men en vändning finns i sikte

– Vi har haft en lågkonjunktur i bostadsbranschen i 4–5 år och har inte haft det så tufft sedan fastighetskrisen på 90-talet. Finanskrisen var djup, men det gick fort – krisen på 90-talet är mer jämförbar, säger JM:s vd Mikael Åslund om de senaste årens stålbad.

Åren 2015–2021, då ord som ”ränta” och ”inflation” knappt fanns i gemene mans ordförråd, präglades av ett högt byggande. År 2021 uppgick antalet påbörjade bostäder till drygt 68 000.

När Riksbanken började höja styrräntan i maj 2022 förvärrades utsikterna snabbt. De högre räntorna ledde till dyrare finansiering av nyproducerade bostäder sam­tidigt som efterfrågan sjönk brett.

– Nyproduktionsmarknaden är väldigt beroende av konjunkturen av den enkla anledningen att det som köps inte finns ännu, utan är någonting som ska finnas i fram­tiden. Och det förutsätter nästan en tro på, om inte stigande, så åtminstone stabila priser, säger Joakim Lusensky, analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet.

Under 2022 minskade antalet påbörjade bostäder med knappt 20 procent jämfört med året innan, och under 2023 minskade byggstarterna med ytterligare drygt 50 procent.

Både 2024 och 2025 byggstartades omkring 23 000 bostäder i Sverige, nivåer som senast sågs i sviterna av finanskrisen 2009.

– Det betyder att stocken (mängden bostäder, reds. anm.) långsamt äts upp av ny hushållsbildning och flyttar. Strukturellt långsiktigt borde det innebära att det finns rätt goda förutsättningar för nyproduktionen framåt. För alla förutsättningar finns där och efterfrågan finns där när prisläget är rätt, säger Joakim Lusensky om tvärniten.

Andrahandsmarknaden lockar

Han pekar även på att andrahandsmarknaden på bostadsrätter nominellt, alltså utan hänsyn till inflationen, i stort sett återhämtat hela nedgången och att det talar för att det borde finnas en köpkraft i hushållen för nyproduktion i attraktiva lägen.

– Men det är nominellt, reellt är bilden en helt annan, och det är klart att det också är någonting att ha med sig.

Han nämner även att de nya bolånereglerna verkat stimulerande på marknaden, något även bostadsbyggarna vittnat om. Och kanske har den återhämtning som Joakim Lusensky siar om redan börjat skönjas i bostadsbyggarnas siffror.

Rapporterna för det andra kvartalet andades tydlig opti­mism. JM:s vd Mikael Åslund vill dock inte ta ut någon seger i förskott.

– Vi ser en förbättrad marknad. Vi ser att lägre ränta och lägre inflation och ökad disponibel inkomst har posi­tiv påverkan på köpbeslut och för vår del ser vi också en ökad försäljning det första halvåret. Vi har haft den bästa försäljningen mot konsumenter på flera år. Samtidigt ser vi att den geopolitiska osäkerheten som finns i omvärlden fortfarande har en påverkan, inte minst påverkar den i Finland och Norge.

I JM:s rapport för det andra kvartalet beskrev Mikael Åslund en bostadsmarknad i Sverige som ”fortsatte att förbättras” och där JM:s försäljning till konsumenter ökade med 65 procent jämfört med föregående år.

Låter det som en vändning? Inte om man frågar Mikael Åslund.

– Det är för tidigt att säga att det har vänt. Det finns fortsatt osäkerhet i så många omvärldsfaktorer som påverkar vår marknad. Det är stökigt i världen.

Vad behöver du se för att våga slå fast att det har vänt?

– Vi behöver se större självförtroende hos kunderna och att de är mer komfortabla att konsumera i större omfattning. Sedan behöver vi också faktiskt se att den positiva prisutvecklingen är beständig, men generellt kan man ändå säga att konsumenterna börjat köpa lite mer igen under året.

”Aktiemarknaden är väldigt svartvit”

Även ordet ”demografi” har seglat upp i gemene mans ordförråd de senaste åren då minskade födelsetal håller tillbaka tillväxten i flera städer. I medierna kan man läsa rubriker om en tudelad marknad, med nya prisrekord i Stockholms innerstad och en fortsatt trög marknad i ytterlägen. Utanför Stockholm är bilden ännu dystrare med en demografisk utmaning som lyfts allt oftare.

– Aktiemarknaden är väldigt svartvit ibland. Det pratas om svag befolkningstillväxt och att man behöver riva bostäder – men det är inte i Stockholm där byggbolagen är, säger Albin Sandberg, analytiker på SB1 Markets som den 31 augusti inledde bevakning på Besqab, Bonava och JM med köprekommendation på samtliga.

– Under det första halvåret började vi se att det finns ett stort intresse i fler områden än bara Stockholms innerstad. Det har spridits och prisutvecklingen är positiv på flera orter, säger Mikael Åslund men konstaterar samtidigt att priserna på vissa orter fortfarande är ned betydligt från tidigare toppnivåer.

– För vår del så är priserna i Södertälje lägre, och adderar man en inflation och ett ökat kostnadstryck så gör det såklart att det är mer utmanande att starta projekt i exempelvis Södertälje. Det finns vissa orter och vissa lägen som fortfarande är utmanande. Men det är inte bara Stockholms innerstad som har gått bra, utan vi ser att det finns ett stort intresse i mikrolägen.

Enligt bostadsbyggarna finns dock ytterligare en motvind för bolagen.

– Det är inte bara marknaden och kunderna som begränsar våra och våra konkurrenters byggstarter, utan det är byggklar mark. Kommuner och myndighetsprövningar i stort begränsar fortfarande antalet starter, säger JM-chefen.

Volymerna ska upp

Det är en bild som även upprepas av Besqabs vd Magnus Andersson. Han är dock lite mer optimistiskt kring marknaden än sin sektorkollega på JM.

Sedan samgåendet med Aros Bostad i början av 2024 har det nya bolaget Besqab renodlat portföljen och sålt av mark som legat längre fram i tiden och satsat mer på stora investeringar i centrala lägen.

– Vi är ännu mer Stockholmskoncentrerade nu än vad vi var för kanske bara ett år sedan, säger Magnus Andersson.

– Läget är väldigt avgörande i nyproduktion. Men generellt ökar intresset. Hela våren tycker jag har varit bra. Sommaren var ganska lugn, men nu har det kommit i gång igen och vi upplever att marknaden har kommit tillbaka, säger han.

Besqab är i dag enbart verksamt i Stockholm och Uppsala och fördelningen är cirka 90–10 fördel Stockholm.

Budskapet från de noterade bostadsbyggarna är tydligt: volymerna ska upp. De tidigare höga byggkostnaderna har vänt ned tydligt sedan de jobbiga åren, på sis­tone syns dock en liten spik uppåt, vilket SB1:s analytiker hoppas är tillfällig.

– Vår ambition är att öka volymerna. Vi vill komma upp i 2 000 lägenheter i pågående produktion. Vi har starkt fokus på att starta projekt och vi har som ambition att starta mellan 800 och 1 000 bostäder i år, vilket är ungefär på samma nivå som förra året. Vi ser att marknaden fortsätter utvecklas i positiv riktning och då kan vi på sikt komma att utöka vår geografi från Stockholmsregionen, till hela Mälardalen och Uppsala, säger Magnus Andersson.

JM planerar å sin sida att byggstarta mer 2026 än vad bolaget gjorde 2025 då ungefär 2 200 bostäder startades.

– Sedan siktar vi på att starta ännu mer 2027 än 2026. Vi siktar på att starta minst 3 800 bostäder om några år, förhoppningsvis 2028, vi är på väg i den riktningen, säger JM-chefen.